南都周刊见习记者 敖瑾、王晓珊
深圳“豪宅税”征收有了新的标准。
11月11日，南都周刊记者从深圳市税务局证实，税务局已收到深圳市住建局的最新通知，从2019年11月11日起，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平米以下的房子，列属于普通商品住宅，而根据相关财税规定，普通住宅满两年，交易可免征增值税。
下午，深圳市住建局调整做出了正式回应。住建局表示，这次调整，是在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，落实国家减税降赋精神，充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。
多名房地产行业专家向南都周刊记者表示，深圳这次普通住宅标准的下调，将让二手房交易的税费成本明显降低，进而刺激楼市成交量增长。
可以省下多少购房成本？
而根据深圳2015年的普通住房标准，除了需要满足容积率和面积的标准，住宅还需要满足各区特定的总价标准，才能被划分为普通住宅，如南山区住房总价须在490万以下、福田在470万以下、罗湖在390万以下。
但在这次普通住宅标准的下调后，易居研究院智库中心研究总监严跃进估算，对于购房者平时自住的住房交易来说，基本可以为二手房交易节省下20万左右的税费成本，产生比较大的降税效应。
南山区125平米的房子为例，业主最初购入价格为600万元，当前市场价为1200万元。按照此前的普通住房划分标准，这套房子总价超过490万元，属于豪宅。在购买满2年后，这套房子再入市交易的“豪宅”增值税为28.57万元。
而在新标准执行后，这套房子因为面积在144平米以下，将不再划入豪宅范围，只要满两年再交易，即可省下28.57万元的“豪宅税”。
美联物业全国研究中心总监何倩茹对记者表示，税费的减免可能极大地促进楼市成交量的上升。但她担心，标准的调整，会刺激业主反价，不利于房价的平稳发展。
业主反价的考量，主要出于，购房者因为需要缴纳的增值税减少，而可以更便宜地买到房子，但卖房子的业主可能通过提高出售价格，将增值税减少这部分的价差填补，占走增值税降低的利好。
何倩茹注意到，目前已经有业主出现反价行为。“楼市进入博弈阶段，后续市场走势与购房者是否跟进有关，如果大部分购房者选择继续跟进购买，二手房交易价格可能出现上扬。”
新标准更符合深圳楼市现状
深圳的豪宅税起源可追溯到2005年6月1日，随着营业税征收新政的实施，深圳也对普通住宅与非普通住宅作了区分。
当时，普通住宅的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
2006年5月，深圳第一次从单价线划定了可享受优惠政策的普通住宅标准，即不同区内的住宅，按不同的每平米单价标准，划分为普通住宅与非普通住宅。
此后直至2011年5月1日，伴随着深圳房价的快速上涨，市政府先后多次从单价上调整了上述标准。
进入2012年后，深圳新房和二手房整体均表现为上涨，从“1字头”年代，进入“2字头”。也是在这一时间，政府对可享受优惠政策普通住宅的划定由“单价调整”变为“总价调整”。
深圳最近一次调整豪宅线，是在2015年10月，距今已经有4年时间。
诸葛找房数据研究中心国仕英向记者表示，深圳此次政策调整主要有两点：“一方面之前深圳对于“豪宅”的定义是跟总价挂钩的，但房屋的总价会受区位、周边配套、开发商等外在客观因素影响，此项政策实施后，即使房价再高，只要符合其规定的容积率和面积的住宅都是普宅；另一方面，新的征收标准规定小区容积率高于1.0，建筑面积144平方米以下的住宅都是普宅，目前市面上很少有容积率小于1.0的小区，此政策调整更加贴合实际。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，根据国家统计局数据，2015年以来，深圳房价上涨已经超过40%，原来被认定为豪宅的房子，随着房价的上涨，实际上已经算不上豪宅了。因此，他认为，让豪宅标准跟上目前房价的涨幅，是这次划分标准调整的主要原因。
李宇嘉还称，降低住宅交易成本，也是这次划分标准调整的重要考量。“高房价下，深圳住房交易成本很高，导致深圳存量房流转效率也不高，换房需求受到一定制约，买房刚需族也会因此受到影响，这次标准调整后，对存量房的流转会有一个很大的刺激作用。”
国仕英也指出，这次普通住宅标准调整对于深圳楼市来说是利好的政策，政策落实后，在一定程度上会增加深圳购房需求增加，带动二手房成交量的走高。
严跃进表示，实际上，目前有很多城市都需要调整普通住宅标准，一般来说根据房地产周期，每三年就需要进行一次调整。“此次深圳的政策内容，对于全国很多城市也是有启发的，即后续也需要根据全市房价和普通刚需购房需求等，积极进行普通住宅的标准调整，让更多人享受优惠政策。”
编辑：盛倩玉