内容提要：
1、莫斯科10月份待售公寓的数量又比9月份增加了20%；
2、莫斯科的房价已经连续第六个月下跌；
3、目前莫斯科的二手房房价收入比比北京低15%左右；
4、未来几年莫斯科的地产价格还将继续下行。
一、莫斯科10月份待售公寓的数量又比9月份增加了20%
11月1日的《莫斯科时报》报道，俄罗斯大规模的部分军事动员，导致近百万公民逃离俄罗斯，其中数十万人从莫斯科逃离，导致俄罗斯首都的房地产市场出现了供应“冲击”。
莫斯科知名地产咨询机构IRN的分析师披露，莫斯科10月份待售公寓的数量又比9月份增加了20%，接近11万套，而自7月份以来，仅三个月的时间，莫斯科二手公寓的代售挂牌总数已经增加了60%，与战前的1月份对比，挂牌总数增加了110%。
逃离动员的莫斯科人带走了存款和细软，但无法带走不动产。他们中的一部分人打算永远也不再回来，所以选择出售他们的公寓。结果，莫斯科的二手房市场的供应量打破了6万套的挂牌历史记录。房地产的大规模倾销始于夏季，自8月以来，等待出售的挂牌数量每月环比增加15-25%。
IRN 指出，部分军事动员“促成了大量代售公寓进入市场”，但这不仅仅是莫斯科代售住房数量激增的唯一原因。除了离开俄罗斯的人数量多之外，人们还因为战争和制裁所带来的收入减少、债务恶化的金融状况而出售房产，因为失去工作或支付抵押贷款的能力而不得不出售房产。
二、莫斯科的房价已经连续第六个月下跌
IRN 分析师表示：“现在希望出售公寓的人比愿意购买的人要多很多倍”，严重的供过于求给莫斯科的房价带来了巨大的下行压力，莫斯科的房价已经连续第六个月下跌。
10月最后一周，莫斯科的二手房每平方米的挂牌价又比上一周环比下降了 0.8%，自5月以来房价累计下降了25.9%，至25.57 万卢布。其中旧房和廉价房的价格比新房下跌得更多：10月最后一周砖混结构的五层楼的公寓价环比下跌了1.3-1.7%，钢混结构新房价格环比下跌幅度为0.2- 0.6%。
然而，实际上市场的崩溃比统计数字要严重得多。因为房产实际交易的价格明显低于公布的价格。几倍于买家的卖家，为了找到买家，必须给予挂牌价10-20%的折扣.
10月份的《消息报》也曾经报道，俄房地产商Est-a-Tet二手房销售办公室主任尤利娅·德莫娃在10月6日披露，今年第一季度，莫斯科中央行政区（ЦАО）的房屋均价为每平米94.97万卢布，而到了第二季度，该区的房价则下降了14.4%，降至每平米81.27万卢布。到了9月底，该区的房价已经再降20.6%到64.51万卢布，比一季度累计下跌了32.1%。
为了加深读者对莫斯科二手公寓每平米25.57万卢布这个价格的理解，再给大家回顾一下3个月前的一笔涉及中企的莫斯科房产交易案。
2022年7月13日晚间，我国著名的生物科技公司安琪酵母股份有限公司发布公告称，旗下控股子公司安琪酵母（俄罗斯）有限公司拟在莫斯科购置一处房产，不含税折合人民币5590万元（5.417亿卢布）。
该房产位于莫斯科核心商务区ZEMLYANOY VAL路75号，为地上5层、阁楼2层、地下负1楼为停车场、总共8层的整体框架结构，总面积为2343.2平方米。按照安琪酵母公告描述，该房产地理交通十分便利，2分钟上城市内环快速路，到地铁环线TAGANSKAYA站步行5分钟。按此信息折算，这栋大楼的交易均价为每平米2.38万元人民币（23.118万卢布）。
三、目前莫斯科的二手房房价收入比比北京低15%左右
俄罗斯各地对于房子产权年限的规定，各个地区都不一样。有的地区规定永久产权，还有的地区规定产权200年以上，基本上能够传三代人。
目前莫斯科二手公寓每平米25万卢布左右这样的价格，在俄罗斯是一个什么样的价格水平？
从最低工资标准来看，2022年6月，俄罗斯莫斯科的最低工资标准为23508卢布，折合人民币2765元左右。莫斯科的平均工资为55717卢布，折合人民币6555元。
按每套100平米计算，莫斯科的二手公寓房价收入比为37.4。
与我们北京比较，北京9月份二手房均价6.35万左右，人均月工资1.21万元，二手公寓房价收入比43.7。从房价收入比来看，莫斯科现在的二手房价格，比北京相对便宜了15%左右，其实也没便宜多少。
四、未来几年莫斯科的地产价格还将继续下行
在俄乌战争之前，由于在售住宅数量少以及通货膨胀等原因，近几年莫斯科的房价不断上涨。一组莫斯科最大的房地产租赁和销售平台ЦИАН的数据显示，2021年9月，莫斯科平均每平方米价格在28.5万卢布（约合2.57万元人民币），比2020年9 月同期增加30%。2022年一季度，俄罗斯及首都莫斯科的房价继续上升。俄罗斯全国房价比上年同期飙升了18.78%，是2007年第三季度以来最强劲的表现。莫斯科房价则同比大幅上涨20.49%。
但是，因为俄乌冲突和国际制裁问题，不仅大量俄罗斯人移民国外需要抛售房产，许多西方外企公司都在进行撤退，麦当劳也撤退了，很多商务房产都空出来了，这些外企常驻莫斯科的员工持有的公寓也需要转让，而战争期间俄罗斯经济处于衰退之中，居民收入实际下降，需求有受到较大的影响。供应大增而需求锐减，这是莫斯科房地产在未来几年的基调。
谈及俄房价的走势，俄罗斯的地产专家也认为未来房价可能会进一步走低。俄投资公司Realiste的专家曾经在10月3日发表房价预测，认为到今年11月，俄新房价格可能会再跌20%至25%。
【作者：徐三郎】