摘要：净负债率上升猛（欢迎关注杠杆地产）
撰文|杆姐&编辑|雯雯
房企年报季，国央企打头阵。继越秀地产、招商蛇口等后，又一家国央企地产公司发布年度成绩单。3月23日，港交所网站披露五矿地产的2022年业绩。
相比前面两家，五矿地产的体量要小很多，但杠杆地产发现，五矿地产虽“小”但却“不美”，表现甚至比两位大佬更差，这是为啥？
1、销售接近腰斩，营收下滑
2022年，五矿地产各板块的营收、销售都下降了。
公告披露，2022年五矿地产总营收100.65亿港元，同比下降21.9%。相比越秀地产26.21%的增幅、招商蛇口13.92%的增速，五矿地产这一速度难言亮眼。
合约销售额五矿地产下滑更快。2022年其连同附属、合营、联营公司销售额为133亿元，同比2021年的260亿元下降48.8%；合约销售面积同比下降43.5%至56万平米。这个数据越秀地产、招商蛇口都是上升的。
哪些地方销售“拖后腿”？通过下表杠杆地产简单计算了下，以合约金额来看，五矿地产五大销售地区里，降幅最大的是长三角，从2021年的116.12亿元降到2022年的38.9亿元，降幅达66.5%；
珠三角地区次之同比降幅50.1%；
接着是成渝地区降幅49.7%；华中地区降幅49.2%；
环渤海地区是亮点，同比上升了8.1%左右。
因为施工进度等影响，五矿地产部分房地产开发项目未能按计划结转，房地产业务收入同比下降21.1%，为98.75亿港币。
除了房地产开发这个主营业务，五矿地产还有专业建筑、物业投资两大业务，2022年降幅也明显。其中专业建筑方面，由五矿地产透过五矿瑞和（香港）工程有限公司（“瑞和香港”），在香港市场经营，以设计、制造及安装幕墙业务为主。
2022年，瑞和香港没有承接新项目，年内在建项目减少，加上项目进度延误，所以这块收入也是腰斩，同比下降54.0%，为1.48亿港元。加上材料及人工成本上涨，五矿地产的专业建筑业务在2022年由盈转亏。
物业投资方面，五矿地产的两栋商业大厦都在香港，有喜有忧。其中位于香港中环的LKF29出租率略有提高，从2021年的91.8%上升到93.2%；位于尖沙咀的中国五矿大厦出租率下降明显，从2021年的80.3%降到63.2%。侧面可以看到2022年香港的经济和营商环境……
基于此，五矿地产物业投资板块的营收2022年同比下降20.8%，为0.42亿港元。
2、由盈转亏
营收不给力，五矿地产各项利润指标也系数下滑。其中毛利润10.53亿港元，同比下滑51.76%；净亏损、归属于本公司股权持有人之应占亏损分别13.60亿港元、13.62亿港元，其中归母净利润同比跌幅惊人，达到-1627.28%。2021年，五矿地产的该项指标还是盈利8920.9万港元。
同期越秀地产、招商蛇口的净利润都为正，其中越秀地产归母净利润同比增幅10.15%为39.53亿元；招商蛇口则下降了58.89%为42.64亿元。
对于2022年由盈转亏，五矿地产称主要原因是：
1）疫情持续，尤以2022年第四季疫情反复严重，珠三角地区部份房地产开发项目施工
进度受到影响，以致延迟向买家交付物业；
2）年内结转项目中低毛利率项目占比较多，导致整体房地产发展业务的毛利率下降；
3）房地产发展项目计提的存货减值有所增加；
4）投资物业的租金和相关收入有所减少；
5）按最新估算，专业建筑业务有部分项目因材料及人工成本上涨导致成本超支而录得亏损。
值得注意的是，五矿地产2022年销售额腰斩，但销售及营销费用同比降幅并不大。财报里杠杆地产看到，其该项费用2022年为3.95亿港元，同比下降15.6%，其中销售佣金占销售及营销费用总额的51.6%。
2022年五矿地产也在用力缩减管理成本，比如行政及其他开支同比下降了16.3%，为5.82亿港元；
2022年五矿地产雇员总数同比下降3.12%，为1211名。雇员总薪资和福利约4.68亿港元，2021年是5.48亿港元。杠杆地产算了下，平均每个人薪资38.6万港元左右。
财务成本五矿地产2022年增加了16.2%，为9.61亿港元，主要是年内贷款增加及银行利率上升。年内其加权平均借贷成本上升0.5个百分点，为4.1%，也是比较低的。
总的来说，因为营收、销售下降太猛，降本作用有限，五矿地产2022年的毛利率降到10.47%，2021年还是18.51%，净利率更是负值为-13.52%。
3、净负债率上升猛
资产负债方面，和多数央、国企地产公司一样，五矿地产的杠杆率并不算高，但2022年其负债指标上升明显，其中资产负债率从2021年的70.04%升至75.05%；
剔除合约负债及递延收入的资产负债率为69.8%，2021年该数据是62.1%；净负债率上升更猛，从2021年的38.9%上升到2022年的94.5%。
上图财报数据显示，2022年五矿地产资产总额下降较多，同比降幅12.7%为673.87亿港元。其中联营公司权益降幅约31.3%，为22.70亿港元；存货395.06亿港元，同比下降约8.4%；现金及银行存款也下降了，受限、不受限的加起来约84.26亿港元，比2021年的120.33亿港元减少了36.07亿港元。
净资产来看，五矿地产2022年同比下降27.3%，为168.12亿港元。净资产下降主要由于其年内偿还24.48亿港元的永久资本工具，加上录得该司股权持有人应占亏损13.62亿港元、汇兑储备下降16.47亿港元，以及财务资产公允值亏损1.82亿港元。
相比资产，五矿地产的负债降幅则没那么明显。2022年负债总额505.7亿港元，2021年为540.6亿港元。
最后看看土储，这是未来销售的基石。2022年末，五矿地产有44个房地产开发项目，分布在
北京、广州、深圳、香港、天津、南京、长沙、成都、苏州、武汉、佛山、泰安、湘潭、惠州、廊坊、营口、西宁及南安等18个城市，合共可开发的总楼面面积（土地储备）为781.9万平米。
2022年，五矿地产仅购了1块地，还是工业性质，位于南安市。相比2021年大幅缩水，2021年五矿地产购入12幅地块，总建筑楼面面积约为179.9万平米。
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