编辑 | 于斌
出品 | 于见（mpyujian）
中国公寓租赁行业正在进入一个全新的阶段。随着“租购并举”、“租售同权”等政策的出台，再加上用户对于公寓产品、服务的要求越来越高，从去年开始火爆异常的长租公寓行业正在“逐渐降温”。
随着行业乱象不断被曝光、资本对行业的关注开始消退，长租公寓行业正从过去野蛮生长的时代进入到深耕细作阶段。未来，运营能力与服务能力越来越会是长租公寓品牌最为核心的竞争力。
魔方公寓持续扩张
近期,在2019贝壳新居住大会·未来社区的新商业图景分论坛上,魔方公寓CEO柳佳发表了主题演讲,并就智能社区和公寓+两方面对魔方公寓近期的发展重点进行了介绍。
魔方公寓最近几年一直在努力将长租公寓升级到“科技生活”，让科技生活带来的便利更好的满足租户的需求。她认为，“科技对租赁市场的影响相当深远”，这主要体现在智能家居和智能物业等方面。
同样在不久之前,魔方公寓还在上海新开了一家智能化公寓。这座公寓在智能门锁、智能电表的基础上还增加更多智能“配件”,如智能中央控制系统和智能管理系统等。通过魔方公寓的智能管理系统,所有监控录像都能实时回放,监控可以精细到到每个区域的整洁程度；比如魔方公寓的IoT平台,其每一个烟感点都跟总部实时联动,“比消防局接到警报还要快”。
按照魔方公寓方面自己的描述，深耕长租公寓多年的它已经从“包租公、包租婆”升级为“专业生活服务运营商”，而作为国内为数不多的估值超过十亿美金的长租公寓“独角兽”企业，它的持续扩张也是业内一直关注的重点。
2015年之后,随着“租购并举”、“租售同权”等政策的相继出台, 魔方公寓开始进入到企业的高速发展期，与此同时，大量开发商、中介机构、酒店集团、其他机构等也纷纷瞄准该赛道,万科、保利、碧桂园、链家、等都是其中大众耳熟能详的名字。
据统计，目前国内长租公寓整体品牌数量超过两千家，公寓间数超过16万间，万科“泊寓”、龙湖“冠寓”、链家“自如”、我爱我家“相寓”、新派公寓、魔方公寓、蘑菇租房等都是其中代表品牌。
其中，魔方公寓业已成为目前国内长租公寓市场经营时间最长、规模最大的长租公寓品牌之一。据不完全统计，成立于2008年的它，目前已经在北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、苏州、武汉等国内20多个城市拥有4万多间公寓房间。
长租公寓市场危机重重，魔方公寓突围难
从2015年到2018年，这是国内长租公寓市场发展的“黄金期”，资本大量涌入造就了整个行业的“辉煌”。在2018年，国内十几家长租公寓品牌全年总融资规模超过七百亿元人民币，市场热度明显。
但从2018年下半年开始，长租公寓市场热度“骤降”，各种各样的问题开始大量显现出来。
比如同样发力长租公寓领域的地产龙头品牌“万科”,通过旗下长租公寓品牌“泊寓”,它在2017年底获取房间资源数量超十万间,开业超3万间,按照这样的速度，万科在2020年就能成为全球最大的住房租赁企业之一。
但万科在2018选择“降速”，原因就是郁亮口中的“长租公寓现在看起来要赚很多钱很难,甚至说长租公寓就不应该赚钱”。
一个“艰难”的现状就是，包括魔方公寓在内的国内大部分长租公寓品牌都处于亏损状态。“地贵、钱贵、周转慢”的行业特点让整个行业都迟迟无法找到可以走通的盈利模式。
与此同时，长租公寓行业的乱象却提前“爆发”。大量关于长租公寓的投诉开始不断被曝光，自如的“甲醛房”，魔方公寓的“被查处、服务态度差”，这些都是被媒体频繁质疑的问题。退租、房屋设施和租约等相关问题成为行业内屡禁不止的高频投诉。
时间来到2019年，仍然有多家长租公寓品牌被质疑“甲醛超标”、“退押金难”，与此同时，过去半年十几家长租公寓品牌的“倒闭潮”也在侵袭着整个行业。
在长租公寓行业还没有找到有效盈利模式的背景下，种种乱象的频繁曝光对于行业玩家来说是一个重大的打击。而资本的加持正在让长租公寓品牌面临“回报周期漫长-不得不哄抬房租-规模代替增长-精细化运营缺失”的恶性循环。
在追求规模化扩张的行业趋势下，魔方公寓等品牌虽然越来越大，但同时也“越来越亏”，这显然不是一个良性的行业生态，这种“窘境”最终还是将会转嫁到消费者身上，长租公寓的精细化运营将会被忽视。
一个行业的共识是，对于长租公寓品牌来说，运营效率和盈利能力才是企业持续发展的核心基石，但从目前行业内玩家们的整体表现来看，它们无论是在公寓服务、产品质量，还是在盈利模式的探索上，都显得有些“滞后”。
更严重的是，资本市场对于长租公寓行业的关注正在加速“降温”。在这种情况下，长租公寓市场的洗牌和行业调整将成为未来一段时间的“主旋律”，不论是魔方公寓还是其他品牌，都很难有护城河可言。
同时长租公寓的“重投入”模式会一直占用企业大量的资金沉淀，回报周期长的特点对行业玩家运营能力的考验将会非常大。在这种危机重重的境地下，深耕长租公寓市场多年的魔方公寓真的能突围而出？又如何突围而出？这还需要很长时间的观察。